Έξωση ενοικιαστή στην Ελλάδα: όλοι οι νόμιμοι λόγοι αναλυτικά — 2026

Άμεση απάντηση: Η ελληνική νομοθεσία επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να κάνει έξωση σε έναν ενοικιαστή μόνο για συγκεκριμένους λόγους — μη καταβολή μισθώματος, λήξη της διάρκειας μίσθωσης, κακή χρήση του ακινήτου, παράπτωμα προς τους γείτονες ή απαγορευμένη υπεκμίσθωση — και μόνο μέσω νόμιμης διαδικασίας: επίδοση από δικαστικό επιμελητή και εν συνεχεία διαταγή απόδοσης ή δικαστική απόφαση. Κανένας ενοικιαστής κατοικίας δεν μπορεί να απομακρυνθεί πριν από τη νόμιμη τριετή ελάχιστη διάρκεια, και η αυτόβουλη ενέργεια συνιστά ποινικό αδίκημα.

Ποιοι είναι οι νόμιμοι λόγοι έξωσης ενοικιαστή στην Ελλάδα;

Οι μισθώσεις κατοικίας στην Ελλάδα διέπονται από τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 574–618), τον Ν. 1703/1987 περί μισθώσεων κατοικίας και — από τα τέλη του 2025 — τον Ν. 5221/2025, ο οποίος ανασχημάτισε τη διαδικασία διαταγής απόδοσης. Στην πράξη υπάρχουν πέντε εφαρμόσιμοι λόγοι:

• Μη καταβολή μισθώματος — η ταχύτερη οδός, μέσω της διαταγής απόδοσης μισθίου. Την αναλύουμε βήμα προς βήμα στον ειδικό οδηγό μας για την ταχεία έξωση για μη καταβολή μισθώματος στην Ελλάδα.
• Λήξη μίσθωσης — αφότου εκπνεύσουν και η συμβατική διάρκεια και η νόμιμη τριετία, με τρίμηνη εξώδικη προειδοποίηση.
• Κακή χρήση του ακινήτου ή παράπτωμα — ζημιές, μη εξουσιοδοτημένες μετατροπές ή συμπεριφορά που παραβιάζει την ησυχία άλλων ενοίκων (άρθρο 594 Αστικού Κώδικα).
• Μη εξουσιοδοτημένη υπεκμίσθωση — όπου η μίσθωση την απαγορεύει (όπως συμβαίνει στα περισσότερα ελληνικά συμφωνητικά), η υπεκμίσθωση ή η βραχυχρόνια μίσθωση συνιστά παράβαση που δικαιολογεί καταγγελία.
• Άλλες συμβατικές παραβάσεις — π.χ. χρήση κατοικίας ως επαγγελματικού χώρου αντίθετα προς τους όρους της μίσθωσης.

Αξιοσημείωτο είναι τι απουσιάζει από τη λίστα για μισθώσεις κατοικίας: η ιδιοκατοίκηση και η κατεδάφιση ως λόγοι έξωσης κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Περισσότερα παρακάτω, καθώς αυτό εκπλήσσει πολλούς ιδιοκτήτες.

Τι είναι ο κανόνας της τριετίας και τι δεν μπορείτε να κάνετε πριν λήξει;

Βάσει του Ν. 1703/1987 (όπως τροποποιήθηκε το 1994), κάθε μίσθωση κατοικίας στην Ελλάδα ισχύει για τουλάχιστον τρία χρόνια, ακόμη κι αν το συμφωνητικό αναφέρει μικρότερη ή αόριστη διάρκεια. Ένα «ετήσιο συμφωνητικό» είναι νομικά τριετής μίσθωση εφόσον ο ενοικιαστής επιθυμεί να παραμείνει, με τους συμφωνημένους όρους μισθώματος. Όπως σημειώνουν νομικοί σχολιαστές, αυτό παραμένει πλήρως σε ισχύ και στην εποχή του Ν. 5221/2025 (επισκόπηση Iason Skouzos TaxLaw).

Πριν λήξει η τριετία, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί:

• Να κάνει έξωση επειδή έληξε η γραπτή διάρκεια (π.χ. 12 μήνες)·
• Να κάνει έξωση προκειμένου να μετακομίσει, να στεγάσει μέλος της οικογένειας, να πουλήσει ή να ανακαινίσει·
• Να αυξήσει μονομερώς το μίσθωμα πέραν όσων επιτρέπουν το συμφωνητικό ή τυχόν συμφωνημένη τιμαριθμική αναπροσαρμογή.

Τι επιβιώνει από την προστασία της τριετίας: η έξωση για υπαιτιότητα του ενοικιαστή — επίμονη μη καταβολή μισθώματος, κακή χρήση, παράπτωμα, απαγορευμένη υπεκμίσθωση — και η λύση με αμοιβαία γραπτή συμφωνία.

Πώς εξώνετε για μη καταβολή μισθώματος;

Αυτός είναι ο μόνος λόγος με πραγματικά ταχεία διαδικασία — και ο μόνος όπου, αν ο ενοικιαστής υποτροπιάσει, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ξεκινήσει τη διαδικασία ξανά χωρίς νέα όχληση. Συνοπτικά: ο ιδιοκτήτης επιδίδει γραπτή όχληση για καταβολή μέσω δικαστικού επιμελητή· αν οι οφειλές παραμένουν 15 ημέρες αργότερα, ο ιδιοκτήτης αιτείται διαταγή απόδοσης, η οποία εκδίδεται μόνο βάσει εγγράφων — χωρίς ακρόαση, χωρίς μάρτυρες. Η διαταγή είναι εκτελεστή 20 ημέρες μετά την επίδοσή της· ο ενοικιαστής μπορεί να καταθέσει ανακοπή εντός 15 εργάσιμων ημερών, όμως η κατάθεσή της δεν αναστέλλει αυτόματα την έξωση (Lawspot, Διαταγή απόδοσης μισθίου). Αν ο ενοικιαστής εξοφλήσει τα πάντα εντός του 15ήμερου διαστήματος της όχλησης, η διαταγή μπλοκάρεται — μία φορά· σε επανάληψη αθέτησης ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει χωρίς νέα όχληση.

Οι προϋποθέσεις, οι προθεσμίες, τα έγγραφα και οι διαδικαστικές ενημερώσεις του 2026 αναλύονται εκτενώς στο συνοδευτικό μας άρθρο: Μη καταβολή μισθώματος στην Ελλάδα: η ταχεία διαταγή απόδοσης εξηγημένη.

Πώς εξώνετε όταν λήγει η μίσθωση; (Η διαδικασία του Ν. 5221/2025)

Μέχρι πρόσφατα, ένας ενοικιαστής που απλώς παρέμενε μετά τη λήξη ανάγκαζε τον ιδιοκτήτη σε αργή τακτική αγωγή. Ο Ν. 5221/2025 το άλλαξε αυτό: η ταχεία οδός της διαταγής απόδοσης καλύπτει πλέον και τη λήξη μίσθωσης. Η διαδικασία:

1. Εξώδικη προειδοποίηση, 3 μήνες νωρίτερα. Ο ιδιοκτήτης επιδίδει εξώδικη όχληση μέσω δικαστικού επιμελητή δηλώνοντας ότι η μίσθωση δεν θα ανανεωθεί και ζητώντας απόδοση του ακινήτου — τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την ημερομηνία λήξης της μίσθωσης (και της τριετίας). Για μισθώσεις που έχουν ήδη λήξει ή είναι αόριστης διάρκειας, η όχληση μπορεί να επιδοθεί οποτεδήποτε, όμως η έξωση δεν μπορεί να εκτελεστεί πριν περάσουν τρεις μήνες.
2. Αίτηση για διαταγή απόδοσης. Αν ο ενοικιαστής δεν έχει αποχωρήσει όταν παρέλθει το τρίμηνο, ο ιδιοκτήτης αιτείται Διαταγή Απόδοσης Μισθίου. Το κρίσιμο σημείο: από 1η Ιανουαρίου 2026 αυτές οι διαταγές εκδίδονται όχι από δικαστές αλλά από πιστοποιημένους δικηγόρους, μέλη του τοπικού δικηγορικού συλλόγου, οριζόμενους από τη γραμματεία του δικαστηρίου — όχι επιλεγμένους από τον ιδιοκτήτη. Ο ορισθείς δικηγόρος έχει περίπου 10 ημέρες να επαληθεύσει τα έγγραφα και ότι η όχληση δόθηκε νομότυπα (ανάλυση KMD Law).
3. Επίδοση και εγγυήσεις. Η διαταγή κατατίθεται στο δικαστήριο και επιδίδεται στον ενοικιαστή από δικαστικό επιμελητή. Ο ενοικιαστής έχει 15 εργάσιμες ημέρες να καταθέσει ανακοπή, και η εκτέλεση αναστέλλεται για 2 μήνες μετά την επίδοση· ενοικιαστής με σοβαρούς λόγους μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο αναστολή εκτέλεσης.

Συνολικά, ένας συνεπής ενοικιαστής αποκτά ουσιαστικά τουλάχιστον περίπου έξι μήνες από την πρώτη προειδοποίηση μέχρι την αναγκαστική απομάκρυνση — σκόπιμο περιθώριο που ενσωμάτωσε ο νομοθέτης ως αντιστάθμισμα για την κατάργηση της δικαστικής ακρόασης.

Μπορείτε να κάνετε έξωση σε έναν ενοικιαστή για να μετακομίσετε εσείς οι ίδιοι (ιδιοκατοίκηση);

Η απάντηση ξαφνιάζει τους περισσότερους ιδιοκτήτες: για μισθώσεις κατοικίας, η ιδιοκατοίκηση δεν αποτελεί σήμερα λόγο έξωσης κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Το παλαιό δικαίωμα καταγγελίας για ιδιοκατοίκηση βάσει του άρθρου 3 του Ν. 1703/1987 έπαψε να εφαρμόζεται στην κατοικία στις 30 Ιουνίου 1997. Δεν μπορείτε να διακόψετε μια εν εξελίξει μίσθωση κατοικίας επειδή εσείς, το παιδί σας ή ένας αγοραστής επιθυμεί να μείνει εκεί.

Πώς ανακτάτε νόμιμα την κατοικία για εσάς: περιμένετε να λήξουν και η συμβατική διάρκεια και η ελάχιστη τριετία, στη συνέχεια χρησιμοποιήστε την οδό μη ανανέωσης του Ν. 5221/2025 που περιγράφεται παραπάνω. Επιβιώνουν στενές εξαιρέσεις: καταγγελία ώστε ο χώρος να γίνει επαγγελματικό γραφείο του ιδιοκτήτη, συζύγου ή τέκνου (μόνο μετά από τρία χρόνια μίσθωσης, μόνο αν δεν διαθέτουν άλλο κατάλληλο χώρο στην ίδια πόλη, με εξάμηνη προειδοποίηση και νόμιμη αποζημίωση στον ενοικιαστή ίση με οκτώ μηνιαία μισθώματα βάσει του άρθρου 3, Ν. 1703/1987), και εμπορικές μισθώσεις, όπου οι κανόνες ιδιοχρησίας βάσει του Π.Δ. 34/1995 διαφέρουν. Τα δικαστήρια απαιτούν αποδεδειγμένη γνήσια πρόθεση και ικανότητα χρήσης του ακινήτου· η επίκληση αυτών των εξαιρέσεων ως πρόσχημα εκθέτει τον ιδιοκτήτη σε αξιώσεις αποζημίωσης από τον εξωσθέντα ενοικιαστή.

Τι ισχύει για κατεδάφιση ή ανοικοδόμηση;

Ισχύει η ίδια λογική. Ο ειδικός λόγος λύσης μίσθωσης κατοικίας για ανοικοδόμηση ανήκε στο καθεστώς του Ν. 1703/1987 που έχει εκπνεύσει. Σήμερα, ένας ιδιοκτήτης που σχεδιάζει κατεδάφιση ή σημαντική ανοικοδόμηση μισθωμένης κατοικίας πρέπει να περιμένει τη λήξη της μίσθωσης και της τριετίας και να αρνηθεί ανανέωση — ή να διαπραγματευτεί πρόωρη έξοδο με τον ενοικιαστή, συνήθως με αποζημίωση. Οι εμπορικές μισθώσεις ακολουθούν και πάλι ξεχωριστούς κανόνες του Π.Δ. 34/1995.

Πώς εξώνετε για κακή χρήση ή μη εξουσιοδοτημένη υπεκμίσθωση;

Βάσει του άρθρου 594 του Αστικού Κώδικα, ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει άμεσα τη μίσθωση και να διεκδικήσει αποζημίωση αν ο ενοικιαστής, παρά τις διαμαρτυρίες του ιδιοκτήτη, δεν μεταχειρίζεται το ακίνητο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε, ή παραβιάζει την προσήκουσα συμπεριφορά προς άλλους ενοίκους. Δύο πρακτικά σημεία καθορίζουν αυτές τις υποθέσεις:

• Οι προηγούμενες γραπτές διαμαρτυρίες είναι νομική προϋπόθεση. Τα δικαστήρια απορρίπτουν σταθερά καταγγελίες για κακή χρήση όπου ο ιδιοκτήτης ποτέ δεν διαμαρτυρήθηκε εγγράφως πριν καταγγείλει. Στείλτε διαμαρτυρίες μέσω δικαστικού επιμελητή ή αποδεδειγμένων γραπτών μέσων, περιγράψτε τη συγκεκριμένη ζημιά ή συμπεριφορά και κρατήστε αποδεικτικά στοιχεία (φωτογραφίες, καταγγελίες πολυκατοικίας).
• Η οδός είναι καταγγελία και εν συνεχεία αγωγή απόδοσης μισθίου, επειδή η κακή χρήση εξαρτάται από αμφισβητούμενα πραγματικά περιστατικά και μάρτυρες — η διαταγή απόδοσης, που εκδίδεται μόνο βάσει εγγράφων, δεν είναι γενικά διαθέσιμη. Υπολογίστε σε δικαστική διαδικασία ενός έτους και πλέον, συν την εκτέλεση.

Η υπεκμίσθωση ακολουθεί το συμφωνητικό: τα περισσότερα ελληνικά συμφωνητικά μίσθωσης απαγορεύουν ρητά την υπεκμίσθωση και τη βραχυχρόνια εκμίσθωση, οπότε ένας μη εξουσιοδοτημένος υπενοικιαστής ή μια καταχώρηση σε Airbnb συνιστά παράβαση που δικαιολογεί τον ιδιοκτήτη να καταγγείλει και να μηνύσει για απόδοση. Αν το συμφωνητικό σιωπά, η προεπιλογή του Αστικού Κώδικα είναι πιο ευνοϊκή προς τον ενοικιαστή — γι' αυτό ακριβώς μετρά ένα επαγγελματικά συνταγμένο συμφωνητικό.

Πόσο πραγματικά διαρκεί μια έξωση το 2026;

Αν ένας ενοικιαστής καταθέσει ανακοπή ή αίτημα αναστολής, προσθέστε έναν έως αρκετούς μήνες, αν και οι ανακοπές δεν παγώνουν αυτόματα την εκτέλεση.

Ποιες υπερασπίσεις προβάλλουν οι ενοικιαστές — και πώς αποφεύγουν οι ιδιοκτήτες τις παγίδες;

Οι περισσότερες επιτυχημένες ανακοπές ενοικιαστών επιτίθενται στη διαδικασία, όχι στην ουσία. Οι επαναλαμβανόμενες παγίδες:

• Ελαττωματική προειδοποίηση — επίδοση μέσω email ή ταχυμεταφοράς αντί δικαστικού επιμελητή, εσφαλμένος υπολογισμός προθεσμιών ή προειδοποίηση που στερείται απαιτούμενου περιεχομένου. Επιδίδετε πάντα μέσω δικαστικού επιμελητή και υπολογίζετε ακριβώς τις περιόδους 15 ημερών / 3 μηνών.
• Μίσθωση που δεν έχει δηλωθεί στην εφορία (ΑΑΔΕ) — η διαταγή απόδοσης απαιτεί γραπτό συμφωνητικό δηλωμένο στη φορολογική αρχή. Μια αδήλωτη μίσθωση σας ωθεί στην αργή οδό της αγωγής.
• Αποδοχή μισθώματος μετά την καταγγελία — μπορεί να την επικαλεστεί ο ενοικιαστής ως σιωπηρή αναβίωση της μίσθωσης· δεχτείτε πληρωμές μόνο με ρητή επιφύλαξη δικαιωμάτων.
• Πληρωμή εντός του 15ήμερου διαστήματος — ανατρέπει νόμιμα μια πρώτη διαταγή για μη καταβολή· τεκμηριώστε προσεκτικά κάθε επανάληψη αθέτησης.
• Αιτήματα δυσχέρειας και αναστολής — οι ενοικιαστές μπορούν να ζητήσουν από το δικαστήριο αναστολή εκτέλεσης· καθαρά έγγραφα και τεκμηριωμένες οφειλές είναι η καλύτερη απάντηση του ιδιοκτήτη.

Πόσο κοστίζει μια έξωση;

Ενδεικτικά, προϋπολογίστε: αμοιβές δικαστικού επιμελητή για κάθε επίδοση προειδοποιήσεων, τη διαταγή και την εκτέλεση (αρκετές τέτοιες πράξεις ανά υπόθεση)· αμοιβές του δικηγόρου σας για τη σύνταξη, την αίτηση της διαταγής και τυχόν ακρόαση ανακοπής — συνήθως αρκετές εκατοντάδες έως λίγες χιλιάδες ευρώ συνολικά ανάλογα με την αντίσταση· συν κόστη ημέρας εκτέλεσης (δικαστικός επιμελητής, κλειδαράς, συνεργείο μετακόμισης) και τους συχνά μη ανακτήσιμους μήνες χαμένου μισθώματος. Δικαστικές αποφάσεις για οφειλές μπορούν να εκδοθούν μαζί με τη διαταγή, όμως η είσπραξη από αφερέγγυο ενοικιαστή είναι άλλη υπόθεση — γι' αυτό η πρόληψη είναι φθηνότερη από κάθε διαδικασία.

Τι δεν πρέπει ποτέ να κάνετε;

Η αλλαγή κλειδαριών, η διακοπή ρεύματος ή νερού, η απομάκρυνση προσωπικών αντικειμένων του ενοικιαστή, ή η παρεμπόδιση εισόδου συνιστά αυτοδικία — να παίρνετε τον νόμο στα χέρια σας — ποινικό αδίκημα βάσει του άρθρου 331 του Ελληνικού Ποινικού Κώδικα, ακόμη κι όταν ο ενοικιαστής οφείλει μήνες μισθώματος και η μίσθωση έχει λήξει (ανάλυση άρθρου 331 ΠΚ). Ένας ιδιοκτήτης που προβαίνει σε έξωση με αυτοδικία μπορεί να αντιμετωπίσει ποινική δίωξη και αστικές αξιώσεις αποζημίωσης, και δίνει στον ενοικιαστή το ηθικό και νομικό πλεονέκτημα. Κάθε απομάκρυνση πρέπει να διεξάγεται μέσω εκτελεστού τίτλου που εκτελεί δικαστικός επιμελητής.

Πώς αποφεύγετε να χρειαστείτε ποτέ έξωση;

Σχεδόν κάθε έξωση που βλέπουμε στην Αθήνα ανάγεται σε αποφάσεις που λήφθηκαν πριν ξεκινήσει η μίσθωση: χωρίς έλεγχο εισοδήματος και συστάσεων, αδήλωτη ή κακώς συνταγμένη μίσθωση, χωρίς τεκμηριωμένη κατάσταση παράδοσης και αργή αντίδραση στην πρώτη ασυνέπεια πληρωμής. Ο συστηματικός έλεγχος ενοικιαστών, η άρτια σύνταξη συμφωνητικών, οι δηλωμένες συμβάσεις και η κλιμάκωση εντός της ίδιας εβδομάδας για οφειλές αποτρέπουν τη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων — ακριβώς αυτή τη ροή εργασίας εφαρμόζει ένας επαγγελματίας διαχειριστής όπως η mamaXO για ιδιοκτήτες στην Αθήνα, ώστε οι διαδικασίες αυτού του οδηγού να παραμείνουν κάτι που διαβάζετε, όχι κάτι που βιώνετε.

Αυτός ο οδηγός είναι γενική ενημέρωση, όχι νομική συμβουλή. Για συγκεκριμένη υπόθεση, συμβουλευτείτε Έλληνα δικηγόρο.