Βρείτε σπίτι
Καταχωρήστε το ακίνητό σας
Αναζητήστε το καλύτερο λογισμικό διαχείρισης ακινήτων και θα βρείτε έναν τοίχο από αμερικανικές σελίδες σύγκρισης που κατατάσσουν τα Buildium, AppFolio, Stessa και άλλα. Για έναν ιδιοκτήτη με διαμέρισμα στην Αθήνα, το μεγαλύτερο μέρος αυτής της συμβουλής είναι άσχετο, γιατί καμία από αυτές τις πλατφόρμες δεν κάνει το ένα πράγμα που πραγματικά μετράει στην Ελλάδα: να χειρίζεται την ελληνική φορολογία. Η συμμόρφωση που έχει σημασία εδώ, το έντυπο δήλωσης εισοδήματος από ενοίκια, η δήλωση μισθωτηρίου, το μητρώο βραχυχρόνιων μισθώσεων, ζει μέσα στα συστήματα της εφορίας και στα χέρια του λογιστή σας, όχι μέσα σε μια αμερικανική εφαρμογή. Και από το 2026, το ενοίκιο πρέπει να καταβάλλεται με τραπεζικό έμβασμα στον δηλωμένο λογαριασμό σας, οπότε τα αμερικανικά χαρακτηριστικά είσπραξης ενοικίου που σας πουλάνε αυτά τα εργαλεία ούτε καν λειτουργούν εδώ. Αυτός ο οδηγός είναι η ειλικρινής εκδοχή: τι χρειάζεται πραγματικά ένας Έλληνας ιδιοκτήτης, και τι αξίζει να πληρώσει κανείς.
Χρειάζεστε καν λογισμικό διαχείρισης ακινήτων στην Ελλάδα;
Για τους περισσότερους ιδιοκτήτες Golden Visa και όσους μένουν στο εξωτερικό, με ένα ή δύο διαμερίσματα σε μακροχρόνιες μισθώσεις, η ειλικρινής απάντηση είναι όχι, όχι πραγματικά. Η ελληνική φορολογία είναι συγκεντρωτική. Το ετήσιο έντυπο δήλωσης εισοδήματος από ενοίκια, το Ε2, προσυμπληρώνεται από την εφορία (ΑΑΔΕ) με βάση τα δεδομένα που ήδη κατέχει, οπότε ο λογιστής σας επαληθεύει και υποβάλλει αντί να χτίζει λογαριασμούς από την αρχή. Η μίσθωση δηλώνεται μία φορά μέσω της πύλης της ΑΑΔΕ. Το ενοίκιο φτάνει στην τράπεζά σας. Ό,τι απομένει, δηλαδή η παρακολούθηση εσόδων, εξόδων και εγγράφων, το χειρίζεται ένα λογιστικό φύλλο για ένα ή δύο διαμερίσματα. Το λογισμικό κερδίζει τη θέση του μόνο καθώς αυξάνεται ο αριθμός των ακινήτων, των ενοικιαστών και των κινούμενων στοιχείων.
Γιατί δεν λειτουργούν οι μεγάλες πλατφόρμες για έναν Έλληνα ιδιοκτήτη;
Είναι πολύ καλές σε αυτό για το οποίο φτιάχτηκαν, δηλαδή στη διαχείριση ακινήτων στις ΗΠΑ και τη Βρετανία. Η ασυμβατότητα με την Ελλάδα είναι δομική, όχι απλώς κάποιο χαρακτηριστικό που λείπει:
Καμία ελληνική φορολογία. Καμία δεν ενσωματώνεται με το myDATA, το έντυπο εισοδήματος από ενοίκια Ε2, τη δήλωση μισθωτηρίου της ΑΑΔΕ, ή το μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής. Η ελληνική συμμόρφωση απλά δεν ζει μέσα σε αυτά τα εργαλεία.
Λάθος τραπεζικό σύστημα. Το βασικό τους χαρακτηριστικό είσπραξης ενοικίου λειτουργεί με αμερικανικά τραπεζικά κανάλια. Στην Ελλάδα το ενοίκιο είναι έμβασμα στον δηλωμένο λογαριασμό σας, οπότε το χαρακτηριστικό για το οποίο εν μέρει πληρώνετε είναι αχρησιμοποίητο.
Καμία ελληνική γλώσσα ή νομική οντότητα. Είναι μόνο στα αγγλικά, συστημένα και υποστηριζόμενα από το εξωτερικό, κάτι που έχει σημασία όταν κάτι πάει στραβά.
Αυτό είναι επίσης κάτι που χάνουν τα άρθρα σύγκρισης. Είναι κατά κύριο λόγο affiliate περιεχόμενο γραμμένο για αμερικανικό κοινό, και αντιμετωπίζουν την αμερικανική τιμολόγηση και τραπεζική ως καθολικές. Για ένα διαμέρισμα στην Κυψέλη, δεν είναι.
Τι πρέπει πραγματικά να αναζητήσετε;
Αν θέλετε πράγματι κάποιο εργαλείο, κρίνετέ το με βάση αυτά που χρειάζεται μια ελληνική μίσθωση, όχι με βάση μια λίστα χαρακτηριστικών γραμμένη για το Τέξας:
Ελληνο-συμβατό, ή τουλάχιστον ειλικρινές για το ότι δεν είναι. Πρέπει να λειτουργεί παράλληλα με την πύλη της ΑΑΔΕ και τον λογιστή σας, όχι να προσποιείται ότι τους αντικαθιστά.
Ευρώ και SEPA, ιδανικά IRIS. Το ενοίκιο εδώ κινείται με τραπεζικό έμβασμα και όλο και περισσότερο μέσω IRIS, του ελληνικού συστήματος άμεσων πληρωμών. Ένα εργαλείο που μιλάει μόνο αμερικανική τραπεζική γλώσσα δεν προσθέτει τίποτα στην είσπραξη.
Παρακολούθηση μισθωτηρίου και ενοικίου. Ημερομηνίες λήξης, ειδοποιήσεις καθυστέρησης, και ένα καθαρό αρχείο ανά ακίνητο και ενοικιαστή.
Πύλη ιδιοκτήτη για απομακρυσμένο έλεγχο. Αν βρίσκεστε στο εξωτερικό, η ορατότητα μόνο για ανάγνωση σε έσοδα, έγγραφα και συντήρηση είναι η πραγματική αξία.
Συντήρηση και έγγραφα σε ένα μέρος. Αιτήματα, αρχεία εργολάβων και το ίχνος εγγράφων, ειδικά για έναν ιδιοκτήτη που δεν μπορεί να περάσει από το ακίνητο.
Ποιες είναι οι ρεαλιστικές επιλογές;
Για έναν Έλληνα ιδιοκτήτη μακροχρόνιας μίσθωσης, η επιλογή είναι πραγματικά ανάμεσα σε τέσσερις προσεγγίσεις, όχι σαράντα εφαρμογές.
Προσέγγιση | Καλύτερο για | Τι κάνει, και τι δεν κάνει |
|---|---|---|
DIY: τράπεζα ή IRIS + λογιστής + λογιστικό φύλλο | Ένα ή δύο διαμερίσματα | Καλύπτει όλα όσα χρειάζεται ένας μικρός ιδιοκτήτης. Ο λογιστής υποβάλλει, η τράπεζα εισπράττει, το φύλλο παρακολουθεί. Χωρίς κόστος αδείας |
Διεθνές λογισμικό ως λογιστικό βιβλίο (π.χ. Stessa, Landlord Studio) | Ιδιοκτήτες που θέλουν τακτοποιημένους λογαριασμούς | Χρήσιμο μόνο ως offline αρχείο εσόδων και εξόδων. Δεν υποβάλλει ελληνική φορολογική δήλωση και δεν μπορεί να εισπράξει ελληνικό ενοίκιο |
Πλατφόρμα φτιαγμένη στην Ελλάδα (Breek.gr) | Μικρά χαρτοφυλάκια, ιδιοκτήτες που επαγγελματοποιούνται | Ελληνικά και αγγλικά, για μισθωτήρια, οικονομικά, συντήρηση και πύλη ιδιοκτήτη. Χρειάζεται παρ' όλα αυτά λογιστή για τις δηλώσεις |
Πλατφόρμα και υπηρεσία πλήρους διαχείρισης (mamaXO) | Ιδιοκτήτες που θέλουν να το αναλάβει κάποιος άλλος | Αναλαμβάνει τις λειτουργίες, την εύρεση, τη μίσθωση, την εποπτεία είσπραξης, τη συντήρηση, και συνεργάζεται με τον λογιστή σας. Πληρώνετε βάσει του ενοικίου που εισπράττεται |
Για το ένα πραγματικά τοπικό εργαλείο: το Breek.gr είναι μια πλατφόρμα φτιαγμένη στην Αθήνα για την ελληνική αγορά, με δωρεάν επίπεδο που καλύπτει έως πέντε ακίνητα, για χαρτοφυλάκιο, μισθωτήρια, παρακολούθηση ενοικίου και προβολή ιδιοκτήτη. Ένα πράγμα που πρέπει να είναι ξεκάθαρο: καταγράφει και οργανώνει τα μισθωτήριά σας και τα οικονομικά σας, αλλά δεν υποβάλλει τίποτα στην εφορία, οπότε χρειάζεστε παρ' όλα αυτά λογιστή για τις δηλώσεις. Με αυτό κατανοητό, είναι ό,τι πιο κοντινό υπάρχει σε ένα λογισμικό φτιαγμένο ειδικά για Έλληνες ιδιοκτήτες.
Τι χρειάζεται κάθε τύπος ιδιοκτήτη;
Ο μεμονωμένος ή ο ιδιοκτήτης στο εξωτερικό (1 έως 2 διαμερίσματα). Ένας δηλωμένος τραπεζικός λογαριασμός για το ενοίκιο, ένας λογιστής για το Ε2 και τη δήλωση μισθωτηρίου, και ένα λογιστικό φύλλο ή ένα δωρεάν εργαλείο για τα αρχεία. Οτιδήποτε παραπάνω είναι υπερβολικό.
Το μικρό χαρτοφυλάκιο (3 έως 10 μονάδες). Σε αυτή την κλίμακα είστε πιθανότατα επιχείρηση για φορολογικούς σκοπούς, οπότε ο λογιστής γίνεται απαραίτητος και το myDATA μπορεί να ισχύει. Μια πλατφόρμα όπως το Breek.gr αρχίζει να αποδίδει για μισθωτήρια και οικονομικά, με την τράπεζα και το IRIS για την είσπραξη.
Ο επαγγελματίας διαχειριστής. Ένα πραγματικό λειτουργικό σύστημα συν λογιστής, ή μια πλατφόρμα πλήρους διαχείρισης. Το παγκόσμιο λογισμικό επιχειρησιακού επιπέδου έχει νόημα μόνο για πολύ μεγάλα ή διασυνοριακά χαρτοφυλάκια, και χρειάζεται πάντα Έλληνα λογιστή συνδεδεμένο.
Πώς λειτουργεί η είσπραξη ενοικίου χωρίς λογισμικό αμερικανικού τύπου;
Αυτό είναι το σημείο που κάνουν λάθος τα περισσότερα άρθρα-λίστες. Από την 1η Οκτωβρίου 2026, το ενοίκιο κατοικίας στην Ελλάδα πρέπει να καταβάλλεται με τραπεζικό έμβασμα στον δηλωμένο λογαριασμό του ιδιοκτήτη, σύμφωνα με τον Νόμο 5222/2025, ενώ τα μετρητά και οι πληρωμές μέσω τρίτων δεν προσμετρώνται πλέον. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι το σύστημα είσπραξης ενοικίου σας είναι η τράπεζά σας και το IRIS, το ελληνικό σύστημα άμεσων πληρωμών, όχι κάποιο χαρακτηριστικό πληρωμών μέσα σε μια εφαρμογή. Μια πάγια εντολή από τον ενοικιαστή κάνει την επαναλαμβανόμενη δουλειά. Καλύπτουμε την πλήρη διαδικασία, συμπεριλαμβανομένων των νέων κανόνων, στον οδηγό μας για την είσπραξη ενοικίου.
Τι γίνεται με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις;
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ένας διαφορετικός κόσμος με διαφορετικό λογισμικό. Οι πλατφόρμες φιλοξενίας φτιαγμένες για την Ελλάδα ενσωματώνονται πράγματι με τα φορολογικά συστήματα, το myDATA και το μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής, και χειρίζονται τιμολόγηση, ημερολόγια και τη διαχείριση καταχωρίσεων σε πολλαπλές πλατφόρμες που χρειάζεται μια διακοπή. Όμως αυτό είναι μια ξεχωριστή κατηγορία από το λογισμικό μακροχρόνιας μίσθωσης, και στο κέντρο της Αθήνας οι νέες εγγραφές βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι παγωμένες έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, οπότε για τους περισσότερους ιδιοκτήτες στο κέντρο, η μακροχρόνια διαδρομή, και αυτός ο οδηγός, είναι το σχετικό θέμα.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Ταιριάξτε το εργαλείο με τη δουλειά. Ένα ή δύο διαμερίσματα χρειάζονται τραπεζικό λογαριασμό, λογιστή και λογιστικό φύλλο, όχι συνδρομή. Ένα αναπτυσσόμενο χαρτοφυλάκιο είναι εκεί όπου μια ελληνική πλατφόρμα όπως το Breek.gr, μαζί με λογιστή, αρχίζει να αξίζει το κόστος της. Και αν προτιμάτε να μην τρέχετε τίποτα από αυτά από το εξωτερικό, γι' αυτό υπάρχει μια πλατφόρμα πλήρους διαχείρισης: η mamaXO αναλαμβάνει την εύρεση, τη μίσθωση, την εποπτεία είσπραξης και τη συντήρηση, και συνεργάζεται με τον λογιστή σας για τις δηλώσεις, ενώ πληρώνετε μόνο βάσει του ενοικίου που πράγματι εισπράττεται. Για μια σύσταση προσαρμοσμένη στη δική σας κατάσταση, ή τον οδηγό μας για το πώς να επιλέξετε εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, επικοινωνήστε μαζί μας.
