Συντήρηση Ακινήτου στην Ελλάδα: Οδηγός για Ιδιοκτήτες

Η συντήρηση είναι το σημείο όπου η απόδοση της μίσθωσης χάνεται σιωπηλά. Ένας λέβητας που χαλάει τον Ιανουάριο, ένα δώμα που αφήνει νερό να περάσει στο διαμέρισμα από κάτω, ένας ανελκυστήρας που χρειάζεται κοινή ανακαίνιση, μια μικρή διαρροή που κανείς δεν ανέφερε μέχρι να γίνει μεγάλη. Τίποτα από αυτά δεν είναι δραματικό, αλλά μαζί καθορίζουν αν μια μίσθωση θα είναι ήρεμη και κερδοφόρα ή μια σειρά από ακριβές εκπλήξεις. Αυτός ο οδηγός καλύπτει το λειτουργικό σύστημα: ποιος ευθύνεται για τι σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο, τι πρέπει να συντηρείτε πριν χαλάσει, πώς να διαχειρίζεστε επείγουσες περιπτώσεις, ποιο είναι το κόστος, και πώς να τα διαχειριστείτε όλα όταν δεν βρίσκεστε στη χώρα.

Ποιος ευθύνεται για τις επισκευές, ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής;

Οι μισθώσεις στην Ελλάδα διέπονται από τον Αστικό Κώδικα (άρθρα 574 έως 618). Η αρχή είναι απλή: ο ιδιοκτήτης οφείλει να παραδώσει το ακίνητο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί έτσι, ενώ ο ενοικιαστής οφείλει να το χρησιμοποιεί με επιμέλεια και να επανορθώνει ό,τι βλάπτει η δική του χρήση. Στην πράξη αυτό χαράζει μια σαφή γραμμή.

Η αρχή του Αστικού Κώδικα είναι ότι η ζημιά από συνήθη ή συμφωνημένη χρήση βαρύνει τον ενοικιαστή, και όλα τα υπόλοιπα βαρύνουν τον ιδιοκτήτη. Η υποχρέωση του ιδιοκτήτη να διατηρεί το ακίνητο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση βρίσκεται στο άρθρο 575, ενώ η υποχρέωση του ενοικιαστή να το χρησιμοποιεί με επιμέλεια και να το επιστρέφει σε καλή κατάσταση βρίσκεται στα άρθρα 592 και 599. Οι συσκευές είναι η συνήθης γκρίζα ζώνη, οπότε σε μια επιπλωμένη μίσθωση το μισθωτήριο θα πρέπει να ορίζει ποιος επισκευάζει ή αντικαθιστά το ψυγείο, το κλιματιστικό και το πλυντήριο. Η εγγύηση, συνήθως ενός έως δύο μηνών, αποτελεί το ασφαλιστικό δίχτυ για ζημιές που προκαλεί ο ενοικιαστής πέραν της φυσιολογικής φθοράς.

Τι πρέπει να συντηρείτε πριν χαλάσει;

Η αμιγώς αντιδραστική συντήρηση είναι ο ακριβός τρόπος να κατέχετε ένα διαμέρισμα. Μια σύντομη προληπτική ρουτίνα εντοπίζει τις βλάβες που προκαλούν πραγματική ζημιά.

• Πριν τον χειμώνα: σέρβις λέβητα και θέρμανσης, έλεγχος δώματος και τυχόν στεγανοποιήσεων, καθαρισμός υδρορροών και αποχετεύσεων, και έλεγχος ότι παράθυρα και παντζούρια κλείνουν καλά κατά της βροχής.

• Πριν το καλοκαίρι: σέρβις κλιματιστικού, έλεγχος για υγρασία και μούχλα από τους υγρούς μήνες, και επιβεβαίωση ότι ο θερμοσίφωνας και η πίεση νερού είναι εντάξει.

• Μία φορά τον χρόνο: μια γρήγορη επιθεώρηση του διαμερίσματος και των κοινόχρηστων χώρων, με φωτογραφίες, για τον εντοπισμό αργών προβλημάτων (μια τριχοειδής ρωγμή, μια βαλβίδα που στάζει, ένα πλακάκι που ανασηκώνεται) όσο είναι ακόμη μικρά.

• Πάντα: διευκολύνετε τον ενοικιαστή να αναφέρει ένα πρόβλημα νωρίς. Μια διαρροή που εντοπίζεται την πρώτη μέρα σημαίνει έναν υδραυλικό. Η ίδια διαρροή που εντοπίζεται τον τρίτο μήνα σημαίνει έναν υδραυλικό, μια κατεστραμμένη οροφή και έναν δυσαρεστημένο γείτονα.

Πώς πρέπει να αντιμετωπίζετε μια επείγουσα επισκευή;

Η ταχύτητα και η εξουσιοδότηση είναι τα δύο πράγματα που μετράνε. Ένας σωλήνας που σκάει ή ένας λέβητας που χαλάει τον χειμώνα χρειάζεται κάποιον που μπορεί να δράσει, όχι μια αλυσίδα μηνυμάτων μεταξύ ζωνών ώρας.

• Για τον ενοικιαστή: ένα σαφές κανάλι επικοινωνίας για την αναφορά επειγόντων προβλημάτων, και η προσδοκία ότι θα τα αναφέρει άμεσα. Βάσει του μισθωτηρίου, ο ενοικιαστής οφείλει να επιτρέπει την αποκατάσταση μιας βλάβης και να μην αγνοεί μια βλάβη που επιδεινώνεται.

• Για τον ιδιοκτήτη που κατοικεί στην Ελλάδα: ένας υδραυλικός, ένας ηλεκτρολόγος και ένας πολυτεχνίτης που εμπιστεύεστε, διαθέσιμοι, και η προθυμία να εγκρίνετε γρήγορα μια επισκευή όταν είναι πραγματικά επείγουσα.

• Για τον απομακρυσμένο ιδιοκτήτη: ένας προσυμφωνημένος συνεργάτης-τεχνικός και ένα όριο δαπάνης εντός του οποίου μπορεί να δράσει χωρίς να περιμένει την έγκρισή σας, ώστε μια διαρροή Κυριακή βράδυ να σταματήσει την ίδια Κυριακή βράδυ.

Αν ο ιδιοκτήτης παραλείψει να προβεί σε επισκευή που τον βαρύνει, η επίσημη οδός του ενοικιαστή είναι μια έγγραφη όχληση (εξώδικο) και, αν αγνοηθεί, αίτημα μείωσης του μισθώματος ή, σε σοβαρή περίπτωση, καταγγελία της μίσθωσης. Αυτό είναι το σενάριο αποτυχίας που πρέπει να αποφεύγεται, και αποφεύγεται με γρήγορη ανταπόκριση.

Ποιος πληρώνει τα κοινόχρηστα;

Κάθε διαμέρισμα σε πολυκατοικία επιβαρύνεται με μηνιαία χρέωση για τους κοινόχρηστους χώρους, τα κοινόχρηστα, τα οποία καθορίζονται από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας και επιμερίζονται μεταξύ των διαμερισμάτων ανάλογα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους (τα χιλιοστά), σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τον νόμο περί οριζόντιας ιδιοκτησίας, Νόμος 3741/1929. Ο νόμος δεν καθορίζει ποιος πληρώνει μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, οπότε αυτό αποφασίζεται από το μισθωτήριο, όμως η συνήθης πρακτική της αγοράς είναι σαφής:

Δύο σημεία που οι ιδιοκτήτες συχνά παραβλέπουν. Πρώτον, όταν το διαμέρισμα είναι κενό μεταξύ μισθώσεων, ο ιδιοκτήτης πληρώνει και τα τρέχοντα κοινόχρηστα, οπότε τα κενά διαστήματα κοστίζουν περισσότερο από απλή απώλεια ενοικίου. Δεύτερον, μια έκτακτη εισφορά (νέος ανελκυστήρας, επισκευή πρόσοψης) βαρύνει τον ιδιοκτήτη ανεξάρτητα από τον ενοικιαστή, και σε παλαιότερες πολυκατοικίες αυτά δεν είναι σπάνια. Προϋπολογίστε τα.

Πώς διαχειρίζεστε τη συντήρηση ως απομακρυσμένος ιδιοκτήτης από το εξωτερικό;

Οι περισσότεροι κάτοχοι Golden Visa και ιδιοκτήτες από το εξωτερικό δεν βλέπουν ποτέ το διαμέρισμα μεταξύ επισκέψεων, οπότε η συντήρηση πρέπει να λειτουργεί χωρίς αυτούς. Τα στοιχεία ενός συστήματος που λειτουργεί:

• Ένας υπεύθυνος με κλειδιά επί τόπου. Κάποιος που μπορεί να εισάγει έναν τεχνικό, να ελέγχει το διαμέρισμα μεταξύ μισθώσεων, και να σας εκπροσωπεί σε συνέλευση της πολυκατοικίας. Ένα διαμέρισμα που κανείς δεν μπορεί να μπει είναι διαμέρισμα που κανείς δεν μπορεί να επισκευάσει.

• Ελεγμένοι συνεργάτες-τεχνικοί με σωστά παραστατικά. Επαγγελματίες που εκδίδουν κανονικά τιμολόγιο (με ελληνικό ΑΦΜ και απόδειξη), ώστε η εργασία να είναι λογοδοτούμενη και ο διαχειριστής της πολυκατοικίας καθώς και η φορολογική σας θέση να παραμένουν καθαρά.

• Σαφή όρια δαπανών. Ένας πάγιος κανόνας ότι μικρές επισκευές προχωρούν χωρίς να ζητείται έγκριση, ενώ οτιδήποτε μεγαλύτερο χρειάζεται την έγκρισή σας, διατηρεί τις επείγουσες επισκευές σε κίνηση ενώ κρατά τον έλεγχο του προϋπολογισμού.

• Φωτογραφική τεκμηρίωση. Χρονολογημένες φωτογραφίες του προβλήματος και της ολοκληρωμένης εργασίας, ώστε να βλέπετε για τι πληρώνετε από το εξωτερικό.

Μια παγίδα ειδική για απόντες ιδιοκτήτες: πολλά ασφαλιστήρια κατοικίας μειώνουν ή ακυρώνουν την κάλυψη όταν ένα ακίνητο παραμένει ακατοίκητο πέραν μιας καθορισμένης περιόδου, συνήθως γύρω στις 30 έως 60 ημέρες. Αν το διαμέρισμά σας μένει κενό μεταξύ μισθώσεων, ελέγξτε τη διατύπωση του ασφαλιστηρίου, καθώς μια αναφερόμενη διαρροή σε ένα ανασφάλιστο κενό διαμέρισμα είναι η χειρότερη περίπτωση.

Ποιο είναι το κόστος συντήρησης στην Αθήνα;

Το κόστος διαφέρει ανάλογα με την αγορά και την πολυκατοικία, οπότε αντιμετωπίστε τα παρακάτω ως ενδεικτικά εύρη προγραμματισμού προς επιβεβαίωση τοπικά, όχι ως προσφορές. Ως γενικός κανόνας, προβλέψτε περίπου 1% της αξίας του ακινήτου ετησίως για συντήρηση, περισσότερο για παλαιότερο διαμέρισμα.

Όσον αφορά τη φορολογία, μην έχετε υπερβολικές προσδοκίες. Ένας ιδιώτης ιδιοκτήτης στην Ελλάδα λαμβάνει μια ενιαία έκπτωση 5% επί των μικτών ενοικίων, η οποία ήδη υποκαθιστά τη συντήρηση και την απόσβεση, οπότε τα μεμονωμένα παραστατικά επισκευών δεν μειώνουν περαιτέρω τον φόρο σας, όπως καλύπτεται στον οδηγό μας για την είσπραξη ενοικίων.

Τι διαφέρει στις παλαιότερες πολυκατοικίες του κέντρου της Αθήνας;

Μεγάλο μέρος του μισθωτικού αποθέματος στο κέντρο της Αθήνας, συμπεριλαμβανομένων των μετατραπέντων διαμερισμάτων στα οποία συγκεντρώνεται η διαδρομή του Golden Visa των €250.000, βρίσκεται σε πολυκατοικίες της δεκαετίας του 1960 και του 1970. Ανταμείβουν το ενοίκιο, αλλά φέρουν συγκεκριμένες πραγματικότητες συντήρησης:

• Γερασμένες εγκαταστάσεις. Αρχικές υδραυλικές στήλες και ηλεκτρικές καλωδιώσεις που δεν κατασκευάστηκαν για σύγχρονα φορτία, και που χαλάνε πρώτα στις ενώσεις.

• Υγρασία και μονό τζάμι. Τα παλαιότερα διαμερίσματα συγκρατούν υγρασία, οπότε ο αερισμός, τα λειτουργικά παντζούρια και ένας αφυγραντήρας εδώ κι εκεί αξίζουν τον κόπο τους.

• Κοινόχρηστα μεγάλου κόστους. Ένας παλιός ανελκυστήρας ή μια κουρασμένη πρόσοψη γίνεται κόστος για όλη την πολυκατοικία που επιβαρύνει κάθε ιδιοκτήτη μέσω του αποθεματικού και των έκτακτων εισφορών.

• Συντήρηση μπαλκονιών και πρόσοψης. Η αποφλοίωση σκυροδέματος σε μπαλκόνια και γείσα είναι ζήτημα ασφάλειας και ευθύνης, όχι απλώς αισθητικής. Παρακολουθήστε το.

Ένα μετατραπέν διαμέρισμα φέρνει τη δική του ιδιαιτερότητα: μια μονάδα που άλλαξε από εμπορική σε οικιστική χρήση μπορεί να έχει εγκαταστάσεις διαστασιολογημένες για γραφείο, όχι για κατοικία, οπότε ελέγξτε τη θέρμανση, την πίεση νερού και την ηλεκτρική χωρητικότητα νωρίς, αντί να το κάνετε αφού παραπονεθεί ο ενοικιαστής.

Τι να κάνετε στη συνέχεια

Καθιερώστε μια απλή προληπτική ρουτίνα, συμφωνήστε σαφώς τον επιμερισμό επισκευών και κοινοχρήστων στο μισθωτήριο, και εγκαταστήστε ένα γρήγορο, εξουσιοδοτημένο κανάλι για επείγοντα, ιδίως αν δεν βρίσκεστε στην Ελλάδα. Αν προτιμάτε να μην συντονίζετε τεχνικούς και συνελεύσεις πολυκατοικίας από το εξωτερικό, το πρόγραμμα Full Service της mamaXO αναλαμβάνει τη συντήρηση από την αρχή ως το τέλος, με εγκεκριμένους συνεργάτες, συμφωνημένα όρια δαπανών και φωτογραφικά τεκμηριωμένη εργασία, ενώ εξακολουθείτε να πληρώνετε την αμοιβή μας μόνο για ενοίκια που έχουν πράγματι εισπραχθεί. Για μια εκτίμηση για το διαμέρισμά σας στην Αθήνα, επικοινωνήστε μαζί μας. Αν σκέφτεστε να το κάνετε μόνοι σας έναντι μιας εταιρείας διαχείρισης, ο οδηγός μας για την επιλογή εταιρείας διαχείρισης ακινήτων παρουσιάζει τι πρέπει να συγκρίνετε.