Βρείτε σπίτι
Καταχωρήστε το ακίνητό σας
Ένας ενοικιαστής που φαίνεται εντάξει σε μια επίδειξη μπορεί κάλλιστα να σταματήσει να πληρώνει τον τέταρτο μήνα, και στην Ελλάδα η απομάκρυνσή του είναι μια δικαστική διαδικασία που μετριέται σε μήνες. Ο έλεγχος είναι η φθηνότερη ασφάλεια που διαθέτει ένας ιδιοκτήτης. Αυτός ο οδηγός καλύπτει όλη τη διαδικασία: ποια έγγραφα να ζητήσετε, πώς να επαληθεύσετε το εισόδημα, τι μπορείτε και τι δεν μπορείτε να κάνετε βάσει της ελληνικής νομοθεσίας περί δεδομένων και ίσης μεταχείρισης, και τις «κόκκινες σημαίες» που βλέπουμε στην πράξη.
Τι περιλαμβάνει στην πράξη ο έλεγχος ενοικιαστών στην Ελλάδα;
Πρόκειται για την επαλήθευση τριών πραγμάτων με τη συγκατάθεση του υποψηφίου: ποιος είναι, ότι μπορεί να πληρώσει, και ότι έχει πληρώσει αξιόπιστα στο παρελθόν. Δεν αγοράζετε μια αναφορά βάσης δεδομένων. Η Ελλάδα δεν διαθέτει σύστημα πιστωτικής αξιολόγησης ενοικιαστών προσβάσιμο σε ιδιοκτήτες, οπότε ο έλεγχος βασίζεται σε έγγραφα, χτισμένος πάνω σε ταυτότητα, εισόδημα και συστάσεις, με εγγυητή όπου το εισόδημα είναι ισχνό. Και επειδή μια οικιστική μίσθωση δεσμεύει και τα δύο μέρη για τρία χρόνια βάσει του Ν. 1703/1987, επιλέγετε μια τριετή σχέση, οπότε η δουλειά αξίζει τον κόπο.
Ποια έγγραφα πρέπει να ζητήσω από έναν ενοικιαστή;
Αρκετά ώστε να αξιολογήσετε την ταυτότητα και την ικανότητα πληρωμής, όχι περισσότερα. Το βασικό σύνολο:
Έγγραφο | Τι αποδεικνύει | Προσοχή σε |
|---|---|---|
Ταυτότητα ή διαβατήριο | Ταυτότητα προσώπου | Πρέπει να ταιριάζει το όνομα με κάθε άλλο έγγραφο |
ΑΦΜ | Φορολογική εγγραφή, απαραίτητη για τη δήλωση της μίσθωσης | Ενοικιαστής χωρίς ΑΦΜ δεν μπορεί να δηλωθεί στην ΑΑΔΕ |
Απόδειξη εισοδήματος (μισθοδοσίες, το έντυπο Ε1, ή βεβαίωση εργοδότη) | Ικανότητα πληρωμής | Διασταυρώστε τις μισθοδοσίες με τη φορολογική δήλωση για συνέπεια |
Πιστοποιητικό μη εγγραφής από τον Τειρεσία | Απουσία ακάλυπτων επιταγών ή ληξιπρόθεσμων οφειλών | Το εκδίδει ο ίδιος ο υποψήφιος· δεν μπορείτε να το ζητήσετε εσείς για λογαριασμό του |
Σύσταση από προηγούμενο ιδιοκτήτη | Ιστορικό πληρωμών και συμπεριφοράς | Ένας απρόθυμος ή απρόσιτος προηγούμενος ιδιοκτήτης είναι κι αυτό μια «κόκκινη σημαία» |
Κρατήστε το αναλογικό. Χρειάζεστε αρκετά στοιχεία για να κρίνετε την ταυτότητα και την ικανότητα πληρωμής, όχι το ιατρικό ιστορικό κάποιου ή ένα χρόνο πλήρων τραπεζικών κινήσεων.
Πώς επαληθεύω το εισόδημα ενός ενοικιαστή;
Το πρακτικό σημείο αναφοράς στην αγορά είναι ότι το ενοίκιο δεν θα πρέπει να υπερβαίνει το 30 έως 35% του τεκμηριωμένου καθαρού μηνιαίου εισοδήματος του ενοικιαστή. Για έναν μισθωτό, ζητήστε τις τελευταίες δύο ή τρεις μισθοδοσίες μαζί με το πιο πρόσφατο έντυπο Ε1, και ελέγξτε ότι τα δύο συμφωνούν. Για τους αυτοαπασχολούμενους, η φορολογική δήλωση και οι πρόσφατες τραπεζικές εισροές έχουν μεγαλύτερη βαρύτητα από έναν μόνο μήνα. Μια βεβαίωση εργοδότη που επιβεβαιώνει θέση, μισθό και τύπο σύμβασης προσθέτει έναν χρήσιμο διασταυρωτικό έλεγχο. Αυτό το όριο του 30 έως 35% είναι ο ευρέως χρησιμοποιούμενος δείκτης προσιτότητας, ο μακροχρόνιος κανόνας του 30%, μια σύμβαση αγοράς και όχι νομική απαίτηση στην Ελλάδα.
Όπου το εισόδημα είναι ισχνό ή δύσκολο να τεκμηριωθεί (φοιτητές, νεοφερμένοι, ελεύθεροι επαγγελματίες νωρίς στο φορολογικό έτος), ο εγγυητής είναι η καθιερωμένη λύση.
Μπορώ να κάνω πιστωτικό έλεγχο σε ενοικιαστή στην Ελλάδα;
Όχι με τον τρόπο που θα το έκανε ένας ιδιοκτήτης στο Ηνωμένο Βασίλειο ή στις ΗΠΑ. Η Ελλάδα δεν διαθέτει βάση πιστωτικών δεδομένων ενοικιαστών προσβάσιμη σε ιδιοκτήτες. Ο Τειρεσίας, το εθνικό μητρώο ληξιπρόθεσμων οφειλών και ακάλυπτων επιταγών, ερωτάται από τράπεζες και πιστωτικά ιδρύματα για δικές τους δανειοδοτικές ανάγκες, όχι από ιδιώτες ιδιοκτήτες που ελέγχουν έναν ενοικιαστή. Αυτό που μπορείτε να κάνετε είναι να ζητήσετε από τον υποψήφιο να αποκτήσει το δικό του πιστοποιητικό μη εγγραφής από τον Τειρεσία, το οποίο δείχνει ότι δεν φέρει καταγεγραμμένες οφειλές, και να σας το παραδώσει. Είναι δικό του δικαίωμα να το ζητήσει, και η αίτηση αυτού του πιστοποιητικού γίνεται πλέον καθιερωμένο μέρος ενός προσεκτικού ελέγχου.
Τι είναι ένας εγγυητής, και πότε τον χρειάζομαι;
Ένας εγγυητής συνυπογράφει τη μίσθωση και δεσμεύεται να καλύψει το ενοίκιο που ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει. Δεν είναι υποχρεωτικός, αλλά είναι η λογική προφύλαξη όταν ο υποψήφιος είναι φοιτητής, νέος επαγγελματίας, ή οποιοσδήποτε του οποίου το εισόδημα δεν μπορείτε να τεκμηριώσετε πλήρως. Ελέγξτε τον εγγυητή με τον ίδιο τρόπο όπως τον ενοικιαστή, με ταυτότητα, ΑΦΜ και εισόδημα, γιατί η υπόσχεσή του αξίζει όσο η δική του ικανότητα πληρωμής.
Πώς κάνω τον έλεγχο χωρίς να παραβιάζω τον νόμο;
Δύο κανόνες διέπουν όλη τη διαδικασία.
Προστασία δεδομένων (GDPR και ο ελληνικός Ν. 4624/2019). Συλλέξτε μόνο ό,τι χρειάζεστε για να αξιολογήσετε την ταυτότητα και την ικανότητα πληρωμής, ενημερώστε τον υποψήφιο για ποιο λόγο τα συλλέγετε, αποθηκεύστε τα έγγραφα με ασφάλεια, και διαγράψτε τα αρχεία όσων απορρίψετε. Μην απαιτείτε ιατρικά μητρώα, ποινικά μητρώα ή γενικευμένες τραπεζικές κινήσεις.
Ίση μεταχείριση (Ν. 4443/2016). Η ελληνική νομοθεσία απαγορεύει τις διακρίσεις στην πρόσβαση σε στέγαση. Επιλέξτε με βάση την τεκμηριωμένη ικανότητα πληρωμής και τις συστάσεις, ποτέ με βάση την εθνικότητα, την καταγωγή ή την οικογενειακή κατάσταση.
Στην πράξη αυτό είναι απελευθερωτικό, όχι περιοριστικό. Μια τεκμηριωμένη, συνεπής διαδικασία είναι ταυτόχρονα νομικά ασφαλέστερη και καλύτερος προγνωστικός δείκτης ενός αξιόπιστου ενοικιαστή απ' ό,τι το ένστικτο. Η νομική βάση είναι ο Ν. 4624/2019 και ο Ν. 4443/2016.
Ποιες είναι οι «κόκκινες σημαίες»;
Ορισμένα μοτίβα επαναλαμβάνονται στις συμφωνίες που τελικά πάνε στραβά. Κανένα από μόνο του δεν αποτελεί απόδειξη, αλλά μαζί είναι λόγος να επιβραδύνετε αντί να δεχτείτε τον πρώτο υποψήφιο υπό την πίεση ενός κενού μήνα.
Πίεση να παραλείψετε τα χαρτιά. «Μπορώ να πληρώσω μετρητά σήμερα, ας υπογράψουμε απλώς» συνήθως σημαίνει ότι τα έγγραφα δεν θα άντεχαν έναν έλεγχο.
Απροθυμία να παρέχει απόδειξη εισοδήματος ή σύσταση. Το έγγραφο που ένας καλός ενοικιαστής προσκομίζει εύκολα είναι αυτό που ένας επικίνδυνος δεν μπορεί.
Μισθοδοσίες που δεν συμφωνούν με τη φορολογική δήλωση. Οι ασυνεπείς αριθμοί είναι η πιο συνηθισμένη σιωπηλή προειδοποίηση.
Μια ιστορία που αλλάζει συνεχώς. Μεταβαλλόμενες απαντήσεις για την απασχόληση, για το ποιος θα μένει πραγματικά εκεί, ή για το πώς θα καταβάλλεται το ενοίκιο.
Είναι μια μεγάλη εγγύηση υποκατάστατο του ελέγχου;
Όχι. Η εγγύηση είναι ένας έως δύο μήνες κατά συνήθεια και είναι επιστρεπτέα, οπότε αποτελεί εξασφάλιση, όχι εισόδημα, και δεν καλύπτει μήνες απλήρωτου ενοικίου ή μια αργή έξωση. Η Ελλάδα έχει το υψηλότερο ποσοστό νοικοκυριών στην ΕΕ που καθυστερούν σε ενοίκιο, στεγαστικό δάνειο ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, 43% το 2024 σύμφωνα με τη Eurostat, και η απομάκρυνση ενός ενοικιαστή που δεν πληρώνει περνάει μέσα από τα δικαστήρια για μήνες. Η τεκμηριωμένη αξιοπιστία του ενοικιαστή σας προστατεύει πολύ περισσότερο από την εγγύηση. Η ίδια η διαδικασία απομάκρυνσης καλύπτεται στον οδηγό μας για τους νόμους έξωσης στην Ελλάδα.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Επαληθεύστε ταυτότητα, ΑΦΜ και εισόδημα, ζητήστε πιστοποιητικό Τειρεσία και σύσταση από προηγούμενο ιδιοκτήτη, προσθέστε εγγυητή όπου το εισόδημα είναι ισχνό, και κρατήστε όλη τη διαδικασία τεκμηριωμένη και αναλογική. Μόλις ο ενοικιαστής ελεγχθεί και υπογραφεί, το επόμενο βήμα είναι η αξιόπιστη είσπραξη του ενοικίου, κάτι που καλύπτεται στο είσπραξη ενοικίου στην Ελλάδα. Αν προτιμάτε να μην κάνετε τον έλεγχο μόνοι σας, η mamaXO βρίσκει και ελέγχει ενοικιαστές ως μέρος των πλάνων διαχείρισής της και χρεώνει μόνο για το ενοίκιο που πράγματι εισπράττεται. Για μια εκτίμηση για το διαμέρισμά σας, επικοινωνήστε μαζί μας.
