Βρείτε σπίτι
Καταχωρήστε το ακίνητό σας
Η έξωση είναι η έσχατη λύση που κανείς δεν θέλει να χρησιμοποιήσει. Στην Ελλάδα δεν μπορείτε να πάρετε πίσω τα κλειδιά μόνοι σας, και μέχρι το 2026 η δικαστική οδός ήταν τόσο αργή που ένας ενοικιαστής που δεν πλήρωνε μπορούσε να παραμείνει για έναν χρόνο ή περισσότερο. Μια μεταρρύθμιση που τέθηκε σε ισχύ το 2026 έχει κάνει τη διαδικασία ταχύτερη και την έχει μεταφέρει εκτός δικαστηρίου, ωστόσο παραμένει μια επίσημη, επί πληρωμή, πολύμηνη διαδικασία με ουσιαστική προστασία για τον ενοικιαστή. Αυτός ο οδηγός είναι η ειλικρινής εκδοχή: οι νόμιμοι λόγοι, η νέα διαδικασία του 2026 βήμα προς βήμα, πόσο πραγματικά διαρκεί, πόσο κοστίζει και τι δεν πρέπει ποτέ να κάνει ένας ιδιοκτήτης.
Ποιοι λόγοι συνιστούν νόμιμη βάση για έξωση ενοικιαστή στην Ελλάδα;
Η έξωση απαιτεί αναγνωρισμένο νόμιμο λόγο, όχι απλώς την επιθυμία να ανακτήσετε το ακίνητο. Οι συνήθεις λόγοι, όπως ορίζονται στον Αστικό Κώδικα και στη μισθωτική σύμβαση, είναι:
Μη καταβολή μισθώματος (δυστροπία). Ο ενοικιαστής βρίσκεται σε καθυστέρηση χωρίς νόμιμη αιτία. Αυτός είναι ο συχνότερος λόγος και η ταχύτερη οδός.
Λήξη της μίσθωσης. Ο συμφωνηθείς χρόνος έχει λήξει και ο ενοικιαστής δεν έχει αποχωρήσει. Από τη μεταρρύθμιση του 2026, αυτή η περίπτωση αντιμετωπίζεται επίσης μέσω της διαδικασίας διαταγής απόδοσης, με μεγαλύτερη προθεσμία όχλησης.
Σοβαρή παράβαση. Σημαντική ζημιά στο ακίνητο, παράνομη χρήση, ή διαρκής παραβίαση των όρων της μίσθωσης.
Τι δεν αποτελεί έγκυρο λόγο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Δεν μπορείτε να εξώσετε έναν συνεπή ενοικιαστή στη μέση της μίσθωσης απλώς επειδή θέλετε να μετακομίσετε εσείς ή να πουλήσετε το ακίνητο. Οι οικιστικές μισθώσεις στην Ελλάδα έχουν ελάχιστη προστατευόμενη διάρκεια τριών ετών βάσει του Νόμου 1703/1987, και η μεταρρύθμιση του 2026 διατηρεί ρητά αυτή την προστασία.
Διαταγή πληρωμής ή διαταγή έξωσης: ποια η διαφορά;
Πρόκειται για δύο διαφορετικά νομικά εργαλεία, και οι σοβαρές οφειλές συνήθως απαιτούν και τα δύο.
Διαταγή απόδοσης μισθίου. Αυτή είναι η διαταγή έξωσης. Ανακτά τη νομή του ακινήτου, δηλαδή σας επιστρέφει το ακίνητο και τα κλειδιά. Είναι αυτή που τερματίζει τη μίσθωση.
Διαταγή πληρωμής. Πρόκειται για δικαστική απόφαση για τα οφειλόμενα ενοίκια και τις χρεώσεις. Σας επιτρέπει να επιδιώξετε αναγκαστική εκτέλεση κατά του ενοικιαστή, συμπεριλαμβανομένης της κατάσχεσης τραπεζικών λογαριασμών και περιουσιακών στοιχείων, εφόσον υπάρχει κάτι προς κατάσχεση.
Η ανάκτηση του ακινήτου δεν συνεπάγεται αυτόματα και την είσπραξη των οφειλόμενων χρημάτων, όπως και η είσπραξη των χρημάτων δεν αδειάζει το διαμέρισμα. Το πλαίσιο του 2026 επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να επιδιώξει ταυτόχρονα τη διαταγή απόδοσης και τη διαταγή πληρωμής, κάτι που συνήθως είναι η σωστή κίνηση όταν ένας ενοικιαστής έχει σταματήσει να πληρώνει.
Τι άλλαξε το 2026;
Η μεγάλη αλλαγή είναι ο Νόμος 5221/2025, ο οποίος αναμόρφωσε τη διαδικασία της διαταγής απόδοσης στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (Άρθρο 637 και τα γύρω άρθρα). Τρία πράγματα άλλαξαν:
Πριν | Από το 2026 (Νόμος 5221/2025) | |
|---|---|---|
Ποιος εκδίδει τη διαταγή | Δικαστής, μέσω δικαστηρίου | Ειδικά πιστοποιημένος δικηγόρος από το μητρώο του τοπικού Δικηγορικού Συλλόγου, χωρίς ακρόαση |
Ταχύτητα έκδοσης | Συχνά μήνες καθυστέρησης λόγω φόρτου δικαστηρίων | Ο δικηγόρος οφείλει να εκδώσει τη διαταγή εντός περίπου 20 ημερών από την ανάθεση |
Λόγοι που καλύπτονται | Κυρίως μη καταβολή μισθώματος | Μη καταβολή μισθώματος και λήξη μίσθωσης, με μεγαλύτερη προθεσμία όχλησης για τη λήξη |
Στόχος είναι η αποσυμφόρηση των δικαστηρίων και η παροχή ταχύτερης οδού στους ιδιοκτήτες, διατηρώντας παράλληλα τις εγγυήσεις για τον ενοικιαστή, συμπεριλαμβανομένων των προθεσμιών όχλησης και μιας καθυστέρησης εκτέλεσης που περιγράφεται παρακάτω. Το πλαίσιο τέθηκε σε ισχύ την 1η Μαΐου 2026, βάσει της εκτελεστικής Υπουργικής Απόφασης 17255/2026.
Ποια είναι η διαδικασία έξωσης βήμα προς βήμα;
Για έναν ενοικιαστή που δεν πληρώνει, η διαδικασία ακολουθεί συγκεκριμένη σειρά. Κάθε βήμα χτίζει τον φάκελο για το επόμενο.
1. Επίδοση εξώδικης όχλησης. Μια επίσημη όχληση πληρωμής, που επιδίδεται στον ενοικιαστή από δικαστικό επιμελητή. Αυτό είναι το απαιτούμενο πρώτο βήμα και ξεκινά το χρονόμετρο.
2. Αναμονή της προθεσμίας όχλησης. Για οφειλόμενα ενοίκια, τουλάχιστον 15 ημέρες από την επίδοση προτού μπορέσετε να υποβάλετε αίτηση. Για μίσθωση που έχει λήξει, η προθεσμία είναι μεγαλύτερη, περίπου τρεις μήνες.
3. Αίτηση για τη διαταγή. Ένας πιστοποιημένος δικηγόρος εξετάζει τον φάκελο και εκδίδει τη διαταγή απόδοσης του μισθίου, συνήθως εντός περίπου 20 ημερών, μαζί με τη διαταγή πληρωμής όπου υπάρχουν οφειλές.
4. Επίδοση της διαταγής στον ενοικιαστή. Η εκδοθείσα διαταγή επιδίδεται, και πάλι από δικαστικό επιμελητή. Ο ενοικιαστής έχει πλέον ένα χρονικό περιθώριο για να συμμορφωθεί ή να ασκήσει αντίρρηση.
5. Η αναμονή εκτέλεσης. Η εκτέλεση μπορεί να ξεκινήσει μόνο μετά από καθορισμένο διάστημα από την επίδοση, περίπου δύο μηνών, το οποίο αποτελεί την περίοδο χάριτος του ενοικιαστή για να αποχωρήσει.
6. Εκτέλεση από δικαστικό επιμελητή. Εάν ο ενοικιαστής εξακολουθεί να μην έχει αποχωρήσει, ο δικαστικός επιμελητής προβαίνει στην έξωση, μπορεί να αφαιρέσει τα προσωπικά αντικείμενα και μπορεί να καλέσει την αστυνομία. Αυτό είναι το τελικό βήμα που ανακτά φυσικά το ακίνητο.
Ο ενοικιαστής μπορεί να ασκήσει ανακοπή, γενικά εντός 15 εργάσιμων ημερών. Η ανακοπή δεν αναστέλλει αυτόματα την εκτέλεση, ωστόσο μια ξεχωριστή αίτηση αναστολής μπορεί να το κάνει, και μια πρόχειρη ή ελαττωματική όχληση δίνει στον ενοικιαστή πραγματικό περιθώριο καθυστέρησης. Η σωστή προετοιμασία των εγγράφων από το πρώτο βήμα είναι αυτό που διατηρεί τη διαδικασία γρήγορη.
Πόσο πραγματικά διαρκεί μια έξωση;
Ειλικρινά, μήνες. Η μεταρρύθμιση του 2026 συντόμευσε το στάδιο έκδοσης, όμως η προθεσμία όχλησης, η αναμονή εκτέλεσης και τυχόν ανακοπή εξακολουθούν να προσθέτουν χρόνο. Ρεαλιστικά:
Μη αμφισβητούμενη υπόθεση μη πληρωμής: υπολογίστε περίπου έξι μήνες από την πρώτη όχληση μέχρι να πάρετε τα κλειδιά, εφόσον προστεθούν η προθεσμία όχλησης, η έκδοση περίπου 20 ημερών και η αναμονή εκτέλεσης περίπου δύο μηνών.
Αμφισβητούμενη υπόθεση, ή η παλιά τακτική αγωγή έξωσης: πολύ περισσότερο από έναν χρόνο. Εάν η μίσθωση είχε ήδη λήξει ή τα πραγματικά περιστατικά αμφισβητούνται, μπορεί να βγείτε εκτός της ταχείας διαδικασίας διαταγής και να οδηγηθείτε σε πλήρη δίκη.
Γι' αυτό ο έλεγχος ενοικιαστών και η αξιόπιστη είσπραξη ενοικίων έχουν μεγαλύτερη σημασία από την έξωση. Η φθηνότερη έξωση είναι αυτή που δεν ξεκινάτε ποτέ. Οι οδηγοί μας για τον έλεγχο ενοικιαστών και την είσπραξη ενοικίων αποτελούν την πρώτη γραμμή άμυνας. Η έξωση είναι μόνο η έσχατη λύση.
Πόσο κοστίζει μια έξωση;
Πληρώνετε τη διαδικασία εκ των προτέρων και προσπαθείτε να την ανακτήσετε αργότερα, οπότε αντιμετωπίστε το ως χρήμα σε κίνδυνο, όχι ως χρήμα που έχει ήδη δαπανηθεί. Τα βασικά κόστη:
Κόστος | Τι είναι | Ενδεικτικό ύψος |
|---|---|---|
Αμοιβή δικηγόρου | Προετοιμασία και έκδοση της διαταγής, συμβουλευτική για τον φάκελο | Το μεγαλύτερο μεμονωμένο κόστος, και ποικίλλει ανάλογα με την υπόθεση και το γραφείο |
Αμοιβές δικαστικού επιμελητή | Επίδοση της όχλησης και της διαταγής, και διενέργεια της εκτέλεσης | Αρκετές χρεώσεις σε όλη τη διαδικασία |
Τυποποιημένη αμοιβή διαταγής | Η καθορισμένη αμοιβή για την έκδοση της διαταγής στο νέο σύστημα πιστοποιημένων δικηγόρων | Καθορίζεται από τη μεταρρύθμιση, καταβλητέα εκ των προτέρων κατά την ανάθεση στον δικηγόρο |
Δικαστικά έξοδα και τέλη χαρτοσήμου | Έξοδα κατάθεσης και επίσημες χρεώσεις | Μικρότερα, αλλά υπαρκτά |
Μπορείτε να επιδιώξετε την είσπραξη των οφειλών με τη διαταγή πληρωμής, ωστόσο η ανάκτηση εξαρτάται από το αν ο ενοικιαστής διαθέτει πραγματικά εισόδημα ή περιουσιακά στοιχεία προς κατάσχεση, κάτι που συχνά είναι το πραγματικό πρόβλημα. Ζητήστε γραπτώς το συνολικό κόστος από τον δικηγόρο σας πριν ξεκινήσετε.
Τι δεν επιτρέπεται να κάνει ένας ιδιοκτήτης;
Εδώ είναι το σημείο όπου καλοπροαίρετοι ιδιοκτήτες μπαίνουν σε μπελάδες. Στην Ελλάδα δεν επιτρέπεται να πάρετε τον νόμο στα χέρια σας (αυτό είναι η αυτοδικία, και συνιστά ποινικό αδίκημα). Συγκεκριμένα, μην:
Αλλάζετε τις κλειδαριές ή αποκλείετε με άλλον τρόπο τον ενοικιαστή από το ακίνητο.
Διακόπτετε παροχές κοινής ωφέλειας, όπως ρεύμα ή νερό, για να εξαναγκάσετε τον ενοικιαστή να φύγει.
Αφαιρείτε τα προσωπικά αντικείμενα του ενοικιαστή ή εισέρχεστε και αδειάζετε μόνοι σας το διαμέρισμα.
Απειλείτε ή πιέζετε τον ενοικιαστή να αποχωρήσει.
Οποιοδήποτε από αυτά μπορεί να σας μετατρέψει από τον αδικημένο σε κατηγορούμενο, αντιμετωπίζοντας μηνυτήρια αναφορά και αξίωση αποζημίωσης, και μπορεί να δώσει σε έναν ενοικιαστή που δεν πληρώνει το ηθικό πλεονέκτημα ενώπιον του δικαστηρίου. Όσο αργή κι αν φαίνεται η νόμιμη οδός, είναι η μόνη ασφαλής.
Τι συμβαίνει με τη φορολογία μου όσο ο ενοικιαστής δεν πληρώνει;
Η Ελλάδα θα σας φορολογήσει για ενοίκιο που ποτέ δεν εισπράξατε, εκτός εάν ενεργήσετε εγκαίρως. Βάσει του Νόμου 4172/2013, του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, το ανείσπρακτο ενοίκιο μπορεί να εξαιρεθεί από το φορολογητέο εισόδημά σας μόνο εάν έχετε ξεκινήσει ένα αναγνωρισμένο νόμιμο βήμα, δηλαδή την εξώδικη όχληση, μια διαταγή πληρωμής, μια διαταγή έξωσης ή μια αγωγή, πριν από την προθεσμία υποβολής της φορολογικής δήλωσης, και δηλώσετε σωστά τα οφειλόμενα ποσά στο έντυπο Ε2. Εάν το παραλείψετε, οι απλήρωτοι μήνες φορολογούνται με τον οριακό σας συντελεστή, έως και 45%. Έτσι, η άμεση έναρξη της διαδικασίας έξωσης δεν είναι μόνο ο τρόπος για να ανακτήσετε το ακίνητο, αλλά και ο τρόπος για να αποφύγετε τη φορολόγηση για φαντομικό εισόδημα. Οι λεπτομέρειες καλύπτονται στον οδηγό μας για την είσπραξη ενοικίων.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Εάν ένας ενοικιαστής έχει σταματήσει να πληρώνει, ενεργήστε νωρίς: επιδώστε την εξώδικη όχληση μέσω δικαστικού επιμελητή, αναθέστε σε δικηγόρο την έκδοση των διαταγών απόδοσης και πληρωμής, και ξεκινήστε τη διαδικασία πριν από την προθεσμία υποβολής της φορολογικής δήλωσης για να προστατέψετε τη θέση σας. Ωστόσο, η καλύτερη απάντηση είναι να καταστήσετε την έξωση περιττή, ελέγχοντας σωστά τους ενοικιαστές και εισπράττοντας αξιόπιστα το ενοίκιο από την πρώτη μέρα. Η mamaXO κάνει και τα δύο, και συντονίζει τη νόμιμη διαδικασία με τον δικηγόρο σας εάν ποτέ χρειαστεί, ώστε ένας ιδιοκτήτης που βρίσκεται στο εξωτερικό να μη διαχειρίζεται μόνος του μια ελληνική έξωση. Εάν διαθέτετε διαμέρισμα στην Αθήνα και δεν βρίσκεστε στη χώρα, το Full Service Plan καλύπτει και το επιτόπιο κομμάτι, και πληρώνετε μόνο για το ενοίκιο που πράγματι εισπράττεται. Για μια εκτίμηση για το ακίνητό σας, επικοινωνήστε μαζί μας.
