Βρείτε σπίτι
Καταχωρήστε το ακίνητό σαςΗ Αθήνα έχει απαγορεύσει τις νέες εγγραφές βραχυχρόνιας μίσθωσης στην 1η, 2η και 3η δημοτική κοινότητά της από την 1η Ιανουαρίου 2025, και τον Ιανουάριο του 2026 η κυβέρνηση παρέτεινε την απαγόρευση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Τα πρόστιμα ξεκινούν από €20.000. Η πρακτική λύση για τους περισσότερους ιδιοκτήτες στο κέντρο της Αθήνας: μετάβαση σε τριετή μακροχρόνια μίσθωση πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2026, ώστε να επωφεληθούν από την πλήρη τριετή φοροαπαλλαγή στο εισόδημα από ενοίκια που τη συνοδεύει.
Ποιες περιοχές της Αθήνας απαγορεύονται για νέες εγγραφές Airbnb;
Η αναστολή ισχύει για την 1η, 2η και 3η δημοτική κοινότητα του Δήμου Αθηναίων — τις περιοχές με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση βραχυχρόνιων μισθώσεων. Περιλαμβάνει το ιστορικό κέντρο και την Πλάκα, το Μοναστηράκι, το Κουκάκι, το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια και το Μεταξουργείο, καθώς και το Παγκράτι, τα Μετς, το Νέο Κόσμο και τα Πετράλωνα. Κανένα νέο ακίνητο δεν μπορεί να προστεθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (το μητρώο της ΑΑΔΕ που εκδίδει τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου - ΑΜΑ) σε αυτές τις κοινότητες όσο ισχύει η απαγόρευση.
Το μέτρο τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2025 ως ετήσια αναστολή και έχει ανανεωθεί έως το τέλος του 2026. Η κυβέρνηση έχει συζητήσει ανοιχτά την επέκταση των περιορισμών σε άλλες κορεσμένες περιοχές, συμπεριλαμβανομένων τμημάτων του κέντρου της Θεσσαλονίκης και δημοφιλών νησιωτικών προορισμών, οπότε οι ιδιοκτήτες αλλού στην Αττική δεν θα πρέπει να θεωρούν τον χάρτη οριστικό. Παράλληλα, από τις 20 Μαΐου 2026 ο πανευρωπαϊκός κανονισμός για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις απαιτεί την εμφάνιση ενός μοναδικού αριθμού εγγραφής σε κάθε καταχώριση, σε όλες τις πλατφόρμες.
Ποια είναι τα πρόστιμα για παράνομες βραχυχρόνιες μισθώσεις;
Ο έλεγχος δεν είναι θεωρητικός. Στο πλαίσιο του Νόμου 5162/2024, η βραχυχρόνια εκμίσθωση χωρίς έγκυρη εγγραφή σε απαγορευμένη κοινότητα επισύρει, σύμφωνα με δημοσιεύματα σχετικά με τους κανόνες επιβολής:
- Πρώτη παράβαση: πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος από ενοίκια που αποκτήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την ημερομηνία του ελέγχου, με ελάχιστο ποσό τα €20.000.
- Δεύτερη παράβαση εντός του ίδιου φορολογικού έτους: πρόστιμο ίσο με το 100% του εισοδήματος που αποκτήθηκε από τον προηγούμενο έλεγχο, με ελάχιστο ποσό τα €40.000.
Επειδή οι πλατφόρμες αναφέρουν δεδομένα κρατήσεων και πληρωμών στις φορολογικές αρχές βάσει του DAC7, η ΑΑΔΕ μπορεί να διασταυρώνει αυτόματα τις καταχωρίσεις με το μητρώο. Οι εποχές που μπορούσε κανείς να καταχωρίσει αθόρυβα ένα μη δηλωμένο διαμέρισμα έχουν παρέλθει.
Μπορώ να διατηρήσω την υπάρχουσα εγγραφή μου στο Airbnb;
Ναι. Η απαγόρευση εμποδίζει μόνο τις νέες εγγραφές· τα ακίνητα που βρίσκονται ήδη στο μητρώο μπορούν να συνεχίσουν να λειτουργούν. Το κόστος συμμόρφωσης, όμως, έχει αυξηθεί σημαντικά. Βάσει του Νόμου 5170/2025, κάθε βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να διαθέτει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ασφάλεια αστικής ευθύνης, εξοπλισμό πυρασφάλειας, ανιχνευτές καπνού, πιστοποιητικό ηλεκτρολογικής ασφάλειας και έγγραφα απεντόμωσης. Και από την 1η Ιανουαρίου 2025, το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ) επιβαρύνει τους επισκέπτες με €8 τη βραδιά την περίοδο αιχμής και €2 εκτός αιχμής για διαμερίσματα (€15/€4 για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ.), ποσό που ο οικοδεσπότης οφείλει να εισπράττει, να δηλώνει και να αποδίδει μηνιαία μέσω myAADE — με πρόστιμα έως €5.000 σε περίπτωση μη συμμόρφωσης.
Με λίγα λόγια: μια υπάρχουσα εγγραφή είναι ένα περιουσιακό στοιχείο, αλλά ένα στοιχείο του οποίου το λειτουργικό βάρος συνεχώς αυξάνεται, την ώρα που η πόλη στέλνει το μήνυμα ότι θέλει λιγότερες, όχι περισσότερες, βραχυχρόνιες μισθώσεις στο κέντρο.
Airbnb εναντίον μακροχρόνιας μίσθωσης: τι αποδίδει το καθένα το 2026;
Τα δεδομένα της αγοράς δείχνουν ότι η σύγκριση είναι λιγότερο μονόπλευρη απ' όσο περιμένουν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες. Σύμφωνα με το Airbtics, η μέση καταχώριση στην Αθήνα είχε πληρότητα 71% με μέση ημερήσια τιμή (ADR) €81 για την περίοδο Φεβρουαρίου 2025–Ιανουαρίου 2026, ενώ ο μέσος οικοδεσπότης εισέπραξε μεικτά περίπου €22.000· το ListingOK δίνει πληρότητα 64% και ADR €87 για αντίστοιχη περίοδο. Στη μακροχρόνια μίσθωση, τα ζητούμενα ενοίκια του 2026 κυμαίνονται κατά μέσο όρο στα €14/τ.μ./μήνα στο Κουκάκι–Μακρυγιάννη, €11 στα Εξάρχεια και €20 στο Κολωνάκι.
Ακολουθεί ένα ενδεικτικό μοντέλο για ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. με δύο υπνοδωμάτια στο Κουκάκι (1η Κοινότητα), με βάση αυτά τα στοιχεία (ADR €85, πληρότητα 65% ≈ 237 διανυκτερεύσεις· μακροχρόνιο ενοίκιο €980/μήνα):
| Ετήσια στοιχεία (ενδεικτικά) | Airbnb, αυτοδιαχείριση | Μακροχρόνια, τριετής μίσθωση (φοροαπαλλαγή) | Μακροχρόνια, χωρίς φοροαπαλλαγή |
|---|---|---|---|
| Μεικτό εισόδημα από ενοίκια | €20.100 | €11.760 | €11.760 |
| Προμήθειες πλατφόρμας (~3%) | −€600 | — | — |
| Κοινόχρηστα & internet (τα πληρώνει ο ιδιοκτήτης στη βραχυχρόνια) | −€1.800 | €0 (πληρώνει ο ένοικος) | €0 (πληρώνει ο ένοικος) |
| Καθαρισμός, λευκά είδη, αναλώσιμα | −€2.000 | — | — |
| Συντήρηση, συμμόρφωση, ασφάλιση | −€1.300 | −€500 | −€500 |
| Πρόβλεψη κενών περιόδων / επανεκμίσθωσης | περιλαμβάνεται στην πληρότητα | −€300 | −€300 |
| Φόρος εισοδήματος (κλίμακα 2026, μετά την τεκμαρτή έκπτωση 5%) | −€3.575 | €0 | −€1.675 |
| Καθαρό όφελος ιδιοκτήτη | ≈ €10.825 | ≈ €10.960 | ≈ €9.285 |
| Χρόνος απασχόλησης ιδιοκτήτη | 5–8 ώρες/εβδομάδα | ~1 ώρα/μήνα | ~1 ώρα/μήνα |
Δύο στοιχεία ξεχωρίζουν. Πρώτον, οι μεμονωμένοι οικοδεσπότες βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν μπορούν να εκπίπτουν τα πραγματικά λειτουργικά έξοδα — ο φόρος επιβάλλεται στο μεικτό εισόδημα μείον ένα πάγιο 5% — οπότε η φορολογική επιβάρυνση αφορά ολόκληρο το ποσό των €20.100, όχι το καθαρό κέρδος. Δεύτερον, μόλις η τριετής φοροαπαλλαγή μηδενίσει τον φόρο στη μακροχρόνια μίσθωση, μια μακροχρόνια μίσθωση χωρίς καμία ενασχόληση αποφέρει περίπου το ίδιο καθαρό ποσό με μια αυτοδιαχειριζόμενη Airbnb, χωρίς τη λογιστική του καθαρισμού, την επικοινωνία με τους επισκέπτες, την απόδοση τελών ή τον κίνδυνο περαιτέρω αυστηροποίησης του κανονιστικού πλαισίου.
Πώς μπορώ να μεταβώ σε μακροχρόνια μίσθωση χωρίς να χάσω χρήματα;
- Χρονοπρογραμματίστε τη μετάβαση με βάση το ημερολόγιο κρατήσεών σας. Τηρήστε τις επιβεβαιωμένες κρατήσεις, σταματήστε να δέχεστε νέες, και στοχεύστε σε έναρξη μίσθωσης εντός 1–2 μηνών — κάθε κενός μήνας σας κοστίζει περίπου €980 στο παράδειγμα παραπάνω.
- Υπογράψτε μίσθωση τουλάχιστον 3 ετών πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Τόσο η ελάχιστη διάρκεια όσο και η προθεσμία υπογραφής αποτελούν προϋποθέσεις της φοροαπαλλαγής βάσει του Νόμου 5162/2024.
- Δηλώστε τη μίσθωση ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ (η τυπική δήλωση μισθωτηρίου), και από την 1η Ιανουαρίου 2026 εισπράττετε το ενοίκιο μόνο με τραπεζικό έμβασμα — η πληρωμή ενοικίου σε μετρητά απαγορεύεται.
- Επανατοποθετήστε το διαμέρισμα. Ένα επιπλωμένο διαμέρισμα με καλές φωτογραφίες στο Κουκάκι ή το Παγκράτι μισθώνεται γρήγορα στα υψηλότερα επίπεδα της τοπικής αγοράς· η μακροχρόνια ζήτηση στο κέντρο της Αθήνας υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά.
- Επιλέξτε ενοικιαστές προσεκτικά. Η φοροαπαλλαγή ανταμείβει τη σταθερότητα: μια πρόωρη λύση της μίσθωσης χωρίς νέα μίσθωση που να πληροί τις προϋποθέσεις μπορεί να σας κοστίσει αναδρομικά το φορολογικό όφελος.
Πόσο αξίζει η τριετής φοροαπαλλαγή;
Βάσει του Νόμου 5162/2024, το εισόδημα από ενοίκια για κατοικία έως 120 τ.μ. (συν 20 τ.μ. για κάθε προστατευόμενο τέκνο του ενοικιαστή πέραν του δεύτερου) απαλλάσσεται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες, εφόσον το ακίνητο ήταν προηγουμένως κενό ή χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, και υπογραφεί μίσθωση τουλάχιστον τριών ετών μεταξύ 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και 31ης Δεκεμβρίου 2026.
Παράδειγμα υπολογισμού: ένα διαμέρισμα 90 τ.μ. που εκμισθώνεται μακροχρόνια προς €1.100/μήνα αποφέρει €13.200 τον χρόνο. Με βάση την φορολογική κλίμακα του 2026 (15% έως €12.000, 25% πάνω από αυτό, μετά την τεκμαρτή έκπτωση δαπανών 5%) ο φόρος θα ανερχόταν σε περίπου €1.935 τον χρόνο — άρα η φοροαπαλλαγή αξίζει περίπου €5.800 στην τριετία, δηλαδή το ισοδύναμο περισσότερων από πέντε μηνών επιπλέον ενοικίου. Προσοχή στην αναδρομική ανάκληση: αν το ακίνητο επιστρέψει σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ή μείνει κενό κατά τη διάρκεια των 36 μηνών, η απαλλαγή ανακαλείται αναδρομικά και ο φόρος καθίσταται απαιτητός.
Για τους ιδιοκτήτες που θέλουν τα οικονομικά οφέλη της μακροχρόνιας μίσθωσης χωρίς τον φόρτο εργασίας του ιδιοκτήτη — αναζήτηση και αξιολόγηση ενοικιαστών, δηλώσεις μισθωτηρίων, είσπραξη ενοικίου, συντήρηση — επαγγελματικές εταιρείες διαχείρισης μακροχρόνιων μισθώσεων όπως η mamaXO αναλαμβάνουν ολόκληρο τον κύκλο στην Αθήνα, συνήθως έναντι ενός μικρού κλάσματος του κόστους που απορροφούν τα τέλη καναλιών βραχυχρόνιας μίσθωσης και καθαρισμού. Όποια διαδρομή κι αν επιλέξετε, η προθεσμία που μετράει είναι σταθερή: οι μισθώσεις που πληρούν τις προϋποθέσεις πρέπει να υπογραφούν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
