Φόρος Εισοδήματος από Ενοίκια στην Ελλάδα 2026: Η Νέα Κλίμακα για Ιδιοκτήτες

Από την 1η Ιανουαρίου 2026, τα εισοδήματα από ενοίκια στην Ελλάδα φορολογούνται με νέα κλίμακα τεσσάρων κλιμακίων που εισάγει ο Νόμος 5246/2025: 15% έως 12.000€, 25% από 12.001€ έως 24.000€, 35% από 24.001€ έως 36.000€ και 45% πάνω από 36.000€. Η μεταρρύθμιση καταργεί το περιβόητο άλμα από το 15% απευθείας στο 35% και ανεβάζει κατά 1.000€ το ανώτατο όριο. Ισχύει για εισοδήματα που αποκτώνται εντός του 2026 και δηλώνονται στη φορολογική δήλωση του 2027.

Πώς φορολογείται το εισόδημα από ενοίκια στην Ελλάδα το 2026;

Το εισόδημα από ενοίκια των φυσικών προσώπων φορολογείται αυτοτελώς από τον μισθό ή το επιχειρηματικό εισόδημα, με προοδευτική κλίμακα, μετά την αφαίρεση ενιαίας τεκμαρτής έκπτωσης 5% για επισκευές και συντήρηση. Η κλίμακα του 2026, όπως επιβεβαιώνεται από τις αναλύσεις του KPMG Greece και της WTS Global για τον Νόμο 5246/2025:

Η κλίμακα είναι προοδευτική: ο συντελεστής κάθε κλιμακίου εφαρμόζεται μόνο στο τμήμα του εισοδήματος που εμπίπτει σε αυτό. Το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση φυσικών προσώπων (έως δύο ακίνητα, χωρίς παρεπόμενες υπηρεσίες) φορολογείται με την ίδια κλίμακα — αλλά επί των μικτών εισπράξεων μείον μόνο την τεκμαρτή έκπτωση 5%, χωρίς πρόβλεψη για καθαρισμό, προμήθειες πλατφορμών ή κοινόχρηστα.

Τι άλλαξε σε σχέση με το 2025 — και πόσα εξοικονομεί σε ευρώ;

Δύο αλλαγές: ένα νέο ενδιάμεσο κλιμάκιο 25% για το 12.001€–24.000€ (που προηγουμένως φορολογούνταν με 35%), και η μετατόπιση του ορίου του 45% από 35.000€ σε 36.000€. Ενδεικτικά παραδείγματα (φόρος επί του φορολογητέου εισοδήματος από ενοίκια, πριν την έκπτωση 5%):

Όπως το διατύπωσε το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών στην επίσημη φορολογική του καθοδήγηση, ο στόχος είναι μια «δικαιότερη και πιο ομαλή» κλίμακα που δεν τιμωρεί πλέον ιδιοκτήτες των οποίων τα ενοίκια ξεπέρασαν οριακά τα 12.000€ λόγω του πρόσφατου πληθωρισμού των ενοικίων — στοιχεία της Spitogatos δείχνουν μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης στο κέντρο της Αθήνας άνω των 10€/τ.μ. στις αρχές του 2026. Σημειώνεται επίσης μια ξεχωριστή αλλαγή συμμόρφωσης: από την 1η Ιανουαρίου 2026, το ενοίκιο πρέπει να καταβάλλεται αποκλειστικά με τραπεζικό έμβασμα σε λογαριασμό δηλωμένο στην ΑΑΔΕ· η καταβολή σε μετρητά δεν θεωρείται πλέον έγκυρη πληρωμή και μπορεί να στοιχίσει στον ιδιοκτήτη εκπτώσεις.

Ποιες εκπτώσεις και δαπάνες μπορούν να διεκδικήσουν οι ιδιοκτήτες;

• Τεκμαρτές δαπάνες 5%: ένα ενιαίο ποσοστό 5% επί του μικτού ενοικίου αφαιρείται αυτόματα για επισκευές, συντήρηση και λειτουργικά κόστη — χωρίς ανάγκη αποδείξεων, αλλά και χωρίς δυνατότητα έκπτωσης υψηλότερων πραγματικών δαπανών (Global Property Guide).
• Πίστωση για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση: το 40% των τεκμηριωμένων δαπανών ανακαίνισης/ενεργειακής αναβάθμισης, έως 16.000€ δαπανών, πιστώνεται έναντι του φόρου σε βάθος πενταετίας — απαιτούνται τιμολόγια και τραπεζική πληρωμή.
• ΕΝΦΙΑ: ο ετήσιος φόρος ιδιοκτησίας είναι ξεχωριστή επιβάρυνση και δεν εκπίπτει από το εισόδημα από ενοίκια· προϋπολογίστε τον επιπλέον του φόρου εισοδήματος.
• Ανείσπρακτα ενοίκια: εκπίπτουν από τη φορολογητέα βάση μόνο μέσω της διαδικασίας Ε411 (βλ. παρακάτω).

Πρακτικό παράδειγμα: μικτό ενοίκιο 18.000€ → έκπτωση 5% → φορολογητέο 17.100€ → φόρος 3.075€ με την κλίμακα του 2026, δηλαδή πραγματικός συντελεστής περίπου 17%.

Τι ισχύει για τους μη κάτοικους ιδιοκτήτες;

Οι μη κάτοικοι φορολογούνται στην Ελλάδα μόνο για εισόδημα ελληνικής πηγής, και το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται με ακριβώς την ίδια κλίμακα με τους κατοίκους, συμπεριλαμβανομένης της τεκμαρτής έκπτωσης 5%. Ένας μη κάτοικος ιδιοκτήτης χρειάζεται ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ), στην πράξη έναν φορολογικό εκπρόσωπο ή λογιστή, και πρέπει να υποβάλλει ετήσια ελληνική δήλωση δηλώνοντας τη μίσθωση μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος της ΑΑΔΕ. Κάτοικοι ΕΕ/ΕΟΧ που αποκτούν τουλάχιστον το 90% του παγκόσμιου εισοδήματός τους στην Ελλάδα μπορούν να έχουν πρόσβαση στις περισσότερες πιστώσεις κατοίκων. Οι συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας δίνουν κατά κανόνα στην Ελλάδα το πρωταρχικό δικαίωμα φορολόγησης εισοδήματος από ελληνικά ακίνητα, με τη χώρα κατοικίας του ιδιοκτήτη να χορηγεί πίστωση — έτσι ο ελληνικός φόρος αποτελεί συνήθως το κατώτατο όριο και όχι πρόσθετη επιβάρυνση (PwC Tax Summaries).

Τι είναι η 3ετής απαλλαγή και ποιοι δικαιούνται;

Σύμφωνα με τον Νόμο 5162/2024, το εισόδημα από ενοίκια απαλλάσσεται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες όταν συντρέχουν όλα τα ακόλουθα:

1. Η κατοικία έχει επιφάνεια έως 120 τ.μ. (πλέον 20 τ.μ. ανά εξαρτώμενο τέκνο του μισθωτή πέραν του δεύτερου)·
2. Υπογράφεται σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2026·
3. Το ακίνητο ήταν προηγουμένως κενό (δηλωμένο ως κενό ή μη δηλωμένο ως μισθωμένο/ιδιοκατοικούμενο κατά τα προηγούμενα τρία φορολογικά έτη) ή χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το έτος πριν την υπογραφή.

Δεν υπάρχει ανώτατο όριο εισοδήματος για το ευεργέτημα. Για ένα διαμέρισμα με ενοίκιο 1.400€/μήνα (16.800€/έτος), η απαλλαγή αξίζει περίπου 2.790€ ετησίως με την κλίμακα του 2026 — περίπου 8.400€ σε τρία χρόνια. Η ανάκληση έχει σημασία: εάν το ακίνητο επιστρέψει σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ή μείνει κενό εντός των 36 μηνών, η απαλλαγή ανακαλείται αναδρομικά και ο φόρος υπολογίζεται σαν να μην είχε ποτέ ισχύσει.

Τι συμβαίνει με τα αδήλωτα ή ανείσπρακτα ενοίκια;

Το αδήλωτο ενοίκιο είναι χαμένο στοίχημα: οι πλατφόρμες και οι τράπεζες αναφέρουν στοιχεία στην ΑΑΔΕ (DAC7 και ο νέος κανόνας τραπεζικού εμβάσματος του 2026), ενώ οι μισθώσεις πρέπει να καταχωρίζονται ηλεκτρονικά για να είναι εκτελεστές. Το ανείσπρακτο ενοίκιο είναι η πιο δύσκολη παγίδα — το ενοίκιο που ποτέ δεν εισπράξατε παραμένει φορολογητέο, με συντελεστή έως και 45%, εκτός εάν ενεργήσετε. Όπως ανέφερε το Athens News τον Ιούλιο του 2026, οι ιδιοκτήτες αποφεύγουν τον φόρο σε ανείσπρακτα ενοίκια μόνο υποβάλλοντας το ψηφιακό έντυπο Ε411 στην ΑΑΔΕ πριν την προθεσμία υποβολής της δήλωσης, τεκμηριωμένο με τουλάχιστον ένα από τα εξής: διαταγή πληρωμής, απόφαση/διαταγή έξωσης, ή κατατεθειμένη αγωγή. Το έντυπο υποβάλλεται ανά μισθωτή, ανά ακίνητο, ανά αποδεικτικό στοιχείο· τα ποσά φορολογούνται στη συνέχεια μόνο κατά το έτος που πράγματι εισπράττονται.

Η κλίμακα του 2026 είναι η πιο φιλική που έχουν δει οι Έλληνες ιδιοκτήτες εδώ και μια δεκαετία για το εύρος 12.000€–36.000€ — και σε συνδυασμό με την 3ετή απαλλαγή για μετατροπές σε μακροχρόνιες μισθώσεις, αλλάζει ουσιαστικά τη μετά φόρων εξίσωση διακράτησης ενός διαμερίσματος στην Αθήνα. Οι κινούμενες παράμετροι (προθεσμίες Ε411, καταχώριση μισθώσεων, ανάκληση της απαλλαγής) ανταμείβουν τους ιδιοκτήτες που τηρούν πειθαρχία στα διαδικαστικά, είτε μόνοι τους, είτε μέσω του λογιστή τους, είτε μέσω ενός επαγγελματικού σχήματος διαχείρισης μακροχρόνιων μισθώσεων.